A man-made disaster, known in Ukraine as trust companies, marks its tenth anniversary this year. In the summer of 1994, depositors started being gypped en masse by a new kind of business entities established under the Cabinet Decree “On Trust Companies”. Now one can only laugh recalling how smart Polytechnic Institute students Mykhailo Varnov and Valery Halahan were to set up Ukraine’s biggest Dunceville (formally known as the Fintrust Co.), which relieved respectable businessmen and battle-hardened pensioners of greenbacks, collecting them by offering 3,000% annual interest; or how people stood in endless and aggressive queues to invest in the firm Mercury (Ukrainian version of Russia’s ill-famed MMM). Mercury owner Semen Yufa later reportedly fled to Israel and then vanished into thin air. History shows that no lessons are learned from history. Whereas ten years ago Ukrainian citizens struggled to protect their hard-earned savings from inflation, today they dream of buying homes. Housing costs in Ukraine have increased considerably and can be ill-afforded by many. It was thus new kinds of trust companies sprang to life, but many could collapse already this autumn...

Money Noticed by No-one

A bit of digression. Ukraine’s financial market is divided into the banking and non-banking sectors. There is no need to dwell on the former; banks are banks and there are banking oversight rules and procedures set by the National Bank. This sphere got legally regulated many years ago, so it poses no danger in principle. Banks seldom go bankrupt in Ukraine and there have been no cataclysms here of late (the latest were the bankruptcy of agro-industrial Bank Ukraine and the collapse of the Sloviansky Bank due to fiscal problems during in 2001). Nor are there currently any in non-banking either. This includes insurance, leasing and factoring companies, credit unions, pawnshops, lottery and mortgage firms, non-governmental pension funds (NGPF), and other monetary service facilities. Here the reasons are different. A part of this market sector (e.g., leasing and factoring companies) is still underdeveloped and presents specific lines of business that do not embrace broad public circles. The other part, having to do with the general public (credit unions, pawnshops, NGPF) was left unregulated by the government.

However a year and a half ago, the Verkhovna Rada passed a bill entitled “On Financial Services and State Regulation of Financial Service Markets”, introducing a system monitoring such non-banking entities and a regulatory authority, the State Commission for Regulation of the Financial Services Market (Ukr. abbr., DFP). It took stock of commercial structures in the monetary service sphere, requiring re-registering and re-licensing of them.

But even by mid-2003, few could explain the non-banking financial sector or list the entities there, except that there were an estimated 350 insurance companies. No one knew the exact number of pawnshops and credit unions. The first inventory of the market showed that there were approximately 850 credit unions and about 1,000 pawnshops in Ukraine: from ‘respectable houses’ to openly criminal mutual aid funds. Some of them it was hard just to find never mind register. And this is despite the fact that these credit unions and pawnbrokers took and hold people’s money with no real financial responsibility or liability.

It is true that the credit unions only started to be re-registered recently due to legislative procrastination. The process is expected to be completed before September 2004. Also, it transpired in the process that a number of credit unions supported eventual registration simply because it was another way to avoid making immediate settlements with their depositors - it allowed them to claim ‘sorry, its not our fault, we have not been issued with the required license, so we can’t perform properly at the moment, however we will certainly notify you of the payment date soon, we hope!’. Off the record, some operators of such financial ‘unions’ submitted corrupted documents for registration, knowing that such documents would be returned as invalid, whereupon they would pack up the money and make themselves scarce. The DFP, however, was quick on the uptake and let it be known that the commission’s intention was to register all such entities that had accumulated large sums of individual depositors’ money, whether lawfully or unlawfully, and that the legal aspect would be figured out later.

This, of course, perplexed some trust companies, but not for long. The Law of Ukraine “On the Finance and Credit Mechanisms and Management of Property in Housing Construction and Housing Property Transactions” was enacted at the beginning of 2004, substantially changing the construction-funding system. Now the credit unions had no right to take up this line of business. By the way just one single powerful credit union, having “all-Ukraine” in its title, had collected over UAH 20 million for construction, but in fact it apparently had nothing to do with construction.

A Law Emerging Imperceptibly

The financial-and-credit-mechanism bill took more than a year to be passed. In 2002, it was vetoed by the President of Ukraine, whereupon the title was altered and minor changes introduced in the text. The last wording put to a vote in parliament, in June 2003, listed essentially new compulsory rules on enlisting people’s (and corporate) money in housing and other social and communal construction projects. As of January 1, 2004, two acronyms, FFB (Ukr. abbr., Construction Fund, financing for individuals private acquisition) and FON (Ukr. abbr., Real Estate Purchase Investment Fund, which offers dividends to its investors), are now very popular. The FFB plays into the banks’ hand as it places, the construction money flows under their command. Large building companies, too, have a cause for celebration, as many have their own banks or close associations.

Smaller construction firms are alarmed, scurrying hither and thither in the market, for as they own no property and have no funds of their own they have to find partners to work together with. However, they can still benefit from acting as intermediaries between small investors and developers, as they did previously. They enlist people’s money, buy parcels of land, hire project designers, contractors, and finance construction works. One finds a number of credit unions among these enterprising business operators.

Now to the most important point. The Verkhovna Rada’s Finance and Banking Committee explains that, following the enactment of the finance-and-credit mechanisms law, the collection of construction funds will be considered as the management of trust assets and will be considered another type of financial service subject to licensing, although those agreements made before 01.01.04 will be subject to the previous legal rules, as the law is not retroactive. DFP issued a letter of guidance to the effect that the credit unions, pawnbrokers, insurance and trust companies, administrators of non-governmental pension funds and corporate investment funds could no longer collect money for housing construction projects. Money thus enlisted before the New Year should be either returned or used for construction. The question is, will this money be used for this?

Some Build, Others Collect then Run

For example, only two of Kyiv’s credit unions are actually engaged in crediting construction projects. Most others act as intermediaries with building companies or, worse, simply collect money on the in-famous pyramid technique, luring customers in their traps with loan interest rates (compared to the bank interest rates). Thus, a credit union with ads plastered all over the Metro trains, promises housing loans at 1% (!) annual, in the national currency (with the standard tariff being 16-20%). However, those wishing to receive such loans must first pay an entrance fee of 3% of the flat’s cost, plus a share payment of 5% of the said cost, and deposit 45% of that cost, whereupon they are placed on loan-waiting lists. If you cannot afford 45%, you can join a cumulative programme, so you can be authorised to receive a loan and accumulate the required sum. There are also additional expenses, involved in an expert examination of “the purchase-and-sale value of a given real estate” (3%). The other side of the ledger is also illustrative; money contributed to such “trust unions” can be recalled, but only half a year later, as per contract, although there is no clause saying your turn on the waiting list will come within the contractual timeframe.

Obviously, there is no easy way out of this. It is practically impossible to assign an official to monitor housing-money-collecting credit unions that remain unregistered, just as it is impossible to provide every credulous individual depositor with a lawyer. In fact, curtailing the unfair advertising originating from such schemes it appears is legally disputable, never mind imposing government-approved standard loan contracts meant to protect ordinary citizens’ rights. Andriy Olenchyk, Head of DFP’s Credit Unions Department, does not rule out the possibility of using the stick, rather than the carrot, in regard to such disreputable credit unions, with specific DFP experts to “look after” them. However, the fact remains that the state commission has a staff of 200 and credit unions are numerically bigger by far.

DFP Chief Viktor Suslov (Andriy Olenchyk’s boss), believes that there is only one real way to protect the population from all these newly established trust companies. People must be taught to read all their contracts carefully before signing them. Regrettably, the main emphasis on the control of such contracts is placed with the courts. For a pretty average man in the street this is a death sentence. No court will protect a plaintiff from a contract just because it manifestly contains discriminatory clauses. In the West, a court could rule a contract invalid if it was proved to be violating their basic consumer rights.

Be that as it may, the above story will have its finale soon. Mandatory registration of the Ukrainian credit unions is to be accomplished by this autumn, the time when all of them will be required to terminate collecting housing construction money and refund money already received (if they can). It looks as though many a housing construction financier of this kind will try to act the way as Semen Yufa and those enterprising Polytechnic students did 10 years ago, having collected the money to simply disappear. It seems that the only way to prevent this situation from repeating itself is for depositors to learn caution. People should know better than to entrust God knows who with their money. It really is the only way.

Катастрофа під назвою “траст” цього року святкує своє десятиліття. Саме влітку 1994 року комерційні структури, створені відповідно до Декрету Кабінету Мінстрів “Про довірчі товариства”, почали масово “кидати” вкладників. Зараз смішно пригадати, як студенти Політехничного інституту на зразок Мишка Варнова і Валери Галагана, які створили найпотужніший столичний “лохотрон” ДТ “Фінтраст”, збирали валюту під 3000% річних у респектабельних бізнесменів і навчених життям пенсіонерів. Чи як громадяни билися один з одним в черзі до віконечок, де приймали гроші співробітники фірми “Меркурій” (український різновид МММ). До речі, сліди власника “Меркурія” Семена Юфи загубились десь у далекому Ізраїлі. Втім історія вчить того, що нічого не вчить. Якщо 10 років тому громадяни намагалися вберегти свої заощадження від інфляційного знецінення, то зараз вони мріють придбати житло. Ціни на квартири в країні виросли в декілька разів і стали не по кишені навіть досить заможному українцеві. Ось тоді й з’явилися заманливі пропозиції від нових трастів, які можуть обвалитися вже восени...

Гроші, яких не помічали

Спочатку невеликий відступ. Фінансовий ринок України поділяється на банківський сектор і небанківський. Про перший немає сенсу говорити докладно, тому що банки - є банки, з ними все зрозуміло, як і з наглядом за їхньою діяльністю з боку Національного банку. Ця сфера врегульована законодавчо багато років тому і в принципі не викликає побоювань: банкрутства банківських установ відбуваються в Україні досить рідко. Крім ситуації з розоренням агропромбанку “Україна” та цілеспрямованим знищенням фіскальними службами банку “Слов’янський”, гучних скандалів у цьому сегменті останнім часом не було. Але не було їх і в небанківському секторі, до якого належать страхові, лізингові та факторингові компанії, кредитні спілки, ломбарди, лотерейні установи, іпотечні фірми, недержавні пенсійні фонди (НПФ) та решта різновиду “грошового сервісу”. Але з інших причин. Одна частина ринку (ті самі лізинг і факторинг) є нерозвинутим і досить специфічним видом бізнесу, котрий не стосується широкого кола громадян. За іншою частиною, яка працює з населенням (а це - кредитні спілки, ломбарди, НПФ) просто не було жодного контролю з боку влади.

Лише півтора року тому парламентарії прийняли закон “Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг“, яким започаткували систему нагляду за “небанками” та заснували відповідний регуляторний орган - Державну комісію з регулювання ринку фінансових послуг. Скорочено - ДФП. Саме їй довелось робити повну інвентаризацію комерційних структур сфери “грошового сервісу”, проводити їхню перереєстрацію та переліцензування.

Ще на середину минулого року відповісти на запитання, що являє собою небанківський фінансовий сектор і скільки там установ, мало хто міг. Була відома лише приблизна кількість страхових компаній - 350. Точна кількість ломбардів і кредитних спілок офіційно була невідома. Перший огляд ринку показав, що в Україні діють до 850 “кредиток” та близько 1000 ломбардів: від респектабельних “позичкових домів” до відвертих кримінальних “общаків”. Їх виявилося важко не те що зареєструвати, а просто знайти. При тому, що будь-яка кредитна спілка чи ломбард - це гроші вкладників або позичальників, за які до останнього часу ніхто не ніс реальної відповідальності.

Взагалі треба сказати, що перереєстрація кредитних спілок почалася з деяким запізненням через затримку із законодавчим оформленням і має завершитися до вересня 2004 року. В розпал цієї процедури з’ясувалося, що ряд спілок прагнуть бути неперереєстрованими, тому що в такий спосіб вони можуть уникнути “розплати” з вкладниками. Мовляв, ми не вині: ліцензію нам не дали, працювати не можемо, про час і місце повернення грошей повідомимо окремо. Є неофіційна інформація, що власники фінансових пірамід були готові навмисно подавати документи на реєстрацію з грубими помилками: щоб одержати відмову, а потім просто взяти гроші і “змитися”. Але ДФП, здогадавшись про хитрі наміри комерсантів, натякнув про намір реєструвати всіх, хто назбирав у громадян великі кошти. Незалежно від того, порушують вони законодавство чи ні, з цим можна буде розібратися пізніше.

Засмучуватися деяким “трастовикам” довелося недовго: з початку 2004 року набув чинності закон “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, який кардинально змінив систему фінансування будівництва. Згідно з ним, кредитні спілки втратили право займатися подібним бізнесом. Між тим, лише одна потужна спілка, котра має в назві слово “всеукраїнський”, за оцінками фахівців назбирала понад 20 млн грн. під будівництво, якого вона фактично не веде.

Закон з’явився непомітно

Згаданий вище закон “Про фінансово-кредитні механізми...” приймався не один рік. У 2002-ому на нього накладав вето Президент, потім документ змінив назву і трохи - суть. Остання редакція проголосована в червні 2003-го і містить перелік абсолютно нових, обов’язкових для всіх правил залучення коштів населення (і юридичних осіб) під будівництво житла та інших об’єктів соціально-побутового призначення. З нового року актуальними стали дві абревіатури: ФФБ - фонд фінансування будівництва, що створюється з метою одержання довірителем фонду житла у власність, ФОН - фонд операцій з нерухомістю, створюється з метою одержання доходу власниками його сертифікатів, і фонд фінансування. Від створення ФФБ насамперед виграють банки, тому що функції управління “будівельними” грошовими потоками тепер перейдуть до них. З іншого боку, можуть радіти великі будівельні організації, котрі володіють власними банками.

Зараз на ринку метушаться дрібні будівельні контори, які будівельними можна назвати тільки умовно, оскільки ні власних основних фондів, ні грошей у них немає. Але бути посередником між дрібними розрізненими інвесторами і будівельниками їм, як і раніше, дуже вигідно. Вони залучають гроші населення, купують ділянки землі, наймають проектантів, знаходять підрядчиків і самі фінансують будівельні роботи. Серед них досить багато кредитних спілок. А тепер найважливіше. Комітет Верховної Ради з питань фінансів і банківської діяльності роз’яснив, що після набуття чинності закону “Про фінансово-кредитні механізми...” залучення коштів для фінансування будівництва вважається “довірчим управлінням фінансовими активами” і є фінансовою послугою, що підлягає ліцензуванню. Правда, стосовно угод, укладених до 1.01.2004, діють старі правила, оскільки закони зворотної сили не мають.

У зв’язку з цим ДФП через оприлюднення Інформаційного листа повідомив, що кредитні спілки, ломбарди, страхові компанії, довірчі товариства, адміністратори недержавних пенсійних фондів і корпоративні інвестфонди збирати гроші на будівництво житла більше не можуть. А залучені до нового року кошти мають або повернути, або щось на них побудувати. Та чи побудують?

Хто будує, хто мурує, хто гроші збирає

Серед столичних кредитних спілок є лише дві організації, що серйозно займаються кредитуванням житла. Більшість - або посередники в будівельних компаній, або (в гіршому випадку) збирають гроші за системою “піраміди”. Вони заманюють клієнтів низькими, порівняно з банками, відсотковими ставками: наприклад, одна з кредитних спілок, чия реклама прикрашає всі потяги метро, обіцяє кредити на купівлю житла під 1% (!) річних у національній валюті (при стандартній “таксі” у 16-20 %). Втім, щоб одержати жаданий кредит у цій структурі, треба спочатку заплатити вступний внесок у розмірі 3 % від вартості квартири, пайовий внесок у розмірі 5 % цієї самої вартості, внести 45 % від ціни житла відразу на депозит і ... стати в чергу за позикою. Або, якщо 45 % у вас немає, включитися в накопичувальну програму для одержання права на кредит і нагромадити необхідні кошти. До того ж з’являються додаткові витрати, наприклад, на експертизу “кредитоспроможності купівлі-продажу об’єкта нерухомості” (3 %). Показовий і інший бік медалі: гроші з “трастових спілок” можна забрати, але ... через півроку. Так записано в договорі. А от гарантій, що черга просунеться і дійде до вас в обіцяний термін - договір не дає.

Очевидно, що пересічного рецепта виходу з “пірамідальної ситуації” немає. Приставити наглядача до незареєстрованої поки що кредитної спілки, котра збирає гроші “під житло”, а персонального адвоката до громадян, які несуть туди гроші, неможливо. Юридично спірно навіть обмеження несумлінної реклами, котру дають “піраміди”, не кажучи вже про нав’язування типового договору кредитування, в якому захищалися б права громадян. Керівник департаменту кредитних союзів Держфінпослуг Андрій Оленчик не виключає, що в разі потреби проти відверто несумлінних кредитних спілок може бути використаний “батіг“, а саме - введення так званої тимчасової адміністрації з числа фахівців держнагляду. З іншого боку, треба пам’ятати, що в комісії лише двісті співробітників, а спілок набагато більше.

Шеф Оленчика, голова ДФП Віктор Суслов вважає, що єдиний реальний шлях захисту населення від нових “трастовиків” - це навчити громадян уважно читати договори, які вони підписують. На жаль, відповідно до принципів цивільного права, у нас головною “фішкою” у судовому процесі є саме договір. Для недотеп він перетворюється на вирок, оскільки жоден суд не стане на бік обманутого клієнта, котрий поставив свій підпис під свідомо дискримінаційними умовами. У той час як на Заході, щоб визнати угоду недійсною, досить довести, що текст угоди утискає права споживача послуг - клієнта.

Як би там не було, але розв’язка даної історії вже не за горами: восени закінчується перереєстрація КС, тоді ж від них почнуть вимагати припинити збирання коштів на будівництво житла і повернути зібране раніше. Скидається на те, що значана частина “фінансистів новобудов” намагатиметься наслідувати шлях Семена Юфи і винахідливих студентів Політех-нічного інституту, які, назбиравші гроші 10 років тому, зникли у невідомому напрямку. Зупинити їх зможе тільки розсудливість клієнтів, які не довірятимуть свої кошти будь-кому. Інших реальних противаг немає...