SQUARE METRES ON SALE
Tetiana Honcharova

Mortgage is practised all over the world, it is the most effective way to solve the housing problem. In the United States, it has channelled some $400 billion into the housing market over the past 30 years, making over 230 million m2 of floor space available.

To say that mortgage is something entirely new in Ukraine would be wrong. There were "housing co-operatives" [building-and-loan associations] under the Soviets. The state would give 25-year loans at 3 % annual interest. In Kyiv, for example, 300,000 m2 of floor space were made available a year, using such loans - except that not all could access such construction projects; one had to provide documented evidence that one's family was badly in need of such housing arrangements. This meant a lot of red tape taking years, an experience few could endure. Worse still, no-one could choose a residential area or a block of flats. People were happy to be allowed to join a housing co-operative, period.

Mykhailo Holytsia, Deputy Head of the Kyiv City State Administration [i.e., Deputy Mayor], in charge of the Housing Department, believes that, should anyone on the housing waiting lists be allowed to take a bank loan - particularly on the Soviet 25-year-3 %-annual-interest terms - the housing problem would be solved, once and for all. Needless to say, such terms and conditions are wishful thinking under current circumstances. Ukraine does not even have a law on mortgage which would lay the foundations.

The fact remains that an individual earning enough to solve his housing problem, without waiting for hand-outs from the state, feels creative rather than dependent. The question is: Can one feel creative that way in present-day Ukraine?

WITHOUT WAITING FOR HAND-OUTS

Mortgage is practised all over the world, it is the most effective way to solve the housing problem. In the United States, it has channelled some $400 billion into the housing market over the past 30 years, making over 230 million m2 of floor space available.

To say that mortgage is something entirely new in Ukraine would be wrong. There were "housing co-operatives" [building-and-loan associations] under the Soviets. The state would give 25-year loans at 3 % annual interest. In Kyiv, for example, 300,000 m2 of floor space were made available a year, using such loans - except that not all could access such construction projects; one had to provide documented evidence that one's family was badly in need of such housing arrangements. This meant a lot of red tape taking years, an experience few could endure. Worse still, no-one could choose a residential area or a block of flats. People were happy to be allowed to join a housing co-operative, period.

Mykhailo Holytsia, Deputy Head of the Kyiv City State Administration [i.e., Deputy Mayor], in charge of the Housing Department, believes that, should anyone on the housing waiting lists be allowed to take a bank loan - particularly on the Soviet 25-year-3 %-annual-interest terms - the housing problem would be solved, once and for all. Needless to say, such terms and conditions are wishful thinking under current circumstances. Ukraine does not even have a law on mortgage which would lay the foundations.

The fact remains that an individual earning enough to solve his housing problem, without waiting for hand-outs from the state, feels creative rather than dependent. The question is: Can one feel creative that way in present-day Ukraine?

FIRST-HAND EXPERIENCE

Several years ago, Larysa Tolchyna, a good friend of mine who had spent years renting rooms in other people's homes took the risk of buying a flat on credit. Her parents gave her some money and she had collected some herself. After figuring out the deal, she had realised she could just make it. She had spotted an ad and contacted the Arkada Bank and brought her hard-gained money there. Now she owns a two-room flat, even if not in a prestigious residential district, but most importantly, her son is growing up in his own home.

"The main thing is that I don't have to wake up every morning awaiting the owner and then having to agree to her terms or face eviction. I am now master of my home."

When we ourselves faced the problem of buying an apartment for our daughter, I remembered Larysa's experience and did some scouting around. I started by visiting Arkada, since the bank is the credit/loan trailblazer in Ukraine, with quite some experience in the field, having issued some UAH 135 million worth of housing construction loans in the last three years (with 54 million already repaid). In addition, the bank offered several housing credit patterns. However I found out that we could buy floor space only in one of the blocks of flats built by the holding company Kyivmiskbud. It has twenty such buildings under construction, yet credit is not available on all of them. Single- or two-room flats can be purchased on loan in only two buildings - and such flats are sold out like hot cakes on a busy street crossing.

Financials on these is available as follows: 1. A reservation deposit of between 35 % to 50 % is required, which is paid to the constructor. 2. To be guaranteed a loan facility for the balance payable on the completion of your chosen apartment you have to pay the bank 10,5 % interest per year for the facility from the date it is offered. 3. When your flat is finished you then commence re-payment of the loan over the agreed loan period plus continue to pay the fixed interest of 10,5 % for the period of the loan, which is paid quarterly.

Of course, you can pay a larger lump sum, in which case you will pay less total interest.

The assortment of 3-4-room apartments is more diversified, you can contribute 35 % as a down payment. Here the advantage is that such homes can be purchased by all Ukrainian nationals aged between 18 and 60. All it takes is having a national passport and tax registration number. Payments on account of the loan are made every quarter, from the scheduled date of commissioning a given block of flats, with the flat serving as the lenders collateral.

Arkada offers those that can take their time making housing arrangements for their children, an interesting housing deposit accumulation system. First, you make a down payment (at least UAH 1,600), which is transferred to your housing account, then you add to it on a monthly basis, according to a schedule, and the bank accrues the interest. This money has to be kept for a period of between 3 to 5 years, then Arkada issues a credit for a term of 10 years, at 3 % annual interest.

FOR IMPATIENT CUSTOMERS

So you are impatient to make a deal, you want to move into an apartment at your earliest convenience. Great. Here is another pattern meant for customers like you. Several banks in Kyiv (e.g., Aval, Oshchadzhytlo, Kyivprivat) are prepared to help you buy a flat in both the initial and secondary housing markets. Such banks will give you a ten-year 70-75 % loan at 13-14 % annual interest. To become a customer at such banks, you have to produce not only your national passport and ID code, but also an official paper attesting your income. After all, it is an open secret that most Ukrainians receive their pay in envelopes slipped into their pockets, strictly off the record.

"We do more than checking official statements," says Yuri Nekrutenko, Deputy Head of Consumer Crediting Department, Joint-stock Commercial Bank Aval, "because when it comes to issuing credits/loans we have to assess the applicant using other criteria, including age, employment history, education, marital status, owning a car, and loan history. Applicants claiming a stable social standing have to fill in rather detailed questionnaires in order to receive a loan."

Incidentally, there is no loan ceiling. The amount varies between a hundred and two hundred thousand dollars. Such deals have been put on record as being especially convenient for business people reluctant to utilise their working capital. They are better off paying interest to the bank, for in this way their working capital will yield considerably higher revenues.

Another noteworthy consideration is that most Ukrainian citizens are not sure they will earn enough, on a stable basis, in the next few years, to repay a 10-year bank loan.

"Aval is experimenting with staging meetings between its corporate customers (big-time firms) and leading bank experts presenting basic programmes," says Yuri Nekrutenko. "They explain housing mortgage plans. Most questions from the audience - including people on rather high pay by modern standards - on such occasions the questions boil down to 'what happens if I can't repay the mortgage loan'. Let me tell you that in such cases the bank will sell your flat, repaying your debts and returning the balance to the customer. However, such occurrences are the bank's additional headache. Selling a flat is easier said than done; it is a time- and personnel-intensive operation. Meaning that in some cases the creditor is likely to meet the debtor halfway, by prolonging the [loan] agreement, and so on. Russia has an interesting housing-loan experience. Russian citizens buying new flats or apartments are entitled to tax concessions. The income tax is reduced by the amount of certain housing purchase expenses and interest payments." (This is also common in the rest of Europe).

STILL OUT OF LEGAL CIRCULATION

Mortgage is making its tentative steps in the Ukrainian market. Does it have a future? It certainly does, provided the lawmakers duly upgrade the legal framework, protecting long-term credits/loans, so the market can show dynamic progress. As it is, Ukraine lacks even mortgage loan standards, with every bank doing business at its own risk. The rules of the game are still to be officially approved. In fact, the very notion of mortgage seems out of legal circulation, as loan and credit are the terms mostly used officially. Ukrainian banks following all long-term loan/credit procedures are at risk. The current Ukrainian banking system seldom practises deposits lasting longer than a year, and there is no market for collateral or mortgage bonds.

The interest rate appears unaffordable for most rank-and-file customers in Ukraine: 13-14% payable for 10 years, while improving the characteristics of a given flat/apartment 1.5 times - something few can afford. Perhaps it is worth waiting for the Verkhovna Rada to pass the mortgage bill, for then dozens of banks will join the game, in which case the interest rate will go down and the repayment timeframe will expand. People will then be able to decide whether or not they can afford moving into new flats.

КВАДРАТНІ МЕТРИ - НА ВИПЛАТ
Teтяна Гончарова

Торік в Україні було здано 6 мільйнів 73 тисячі квадратних метрів житла. І лише два відсотки з них побудовані на бюджетні кошти. Все інше - гроші населення, фізичних і юридичних осіб. Здалося б, темпи будівництва непогані, однак тисячі й тисячі наших співгромадян живуть у дуже скрутних умовах, а то й зовсім не мають власного кутка. Особливо важко доводиться молодим сім'ям, які навіть теоретично не мають жодного шансу в найближчі роки одержати свою квартиру: малі доходи недосвідчених фахівців, "захмарні" ціни на квадратні метри відсувають мрію на невизначеній час.

Розраховувати молодим можна хіба на допомогу батьків. Але рідко хто з них здатний виділити достатню суму. Правда, чадолюбні мати й батько можуть піти на жертви: розміняти свою квартиру, переїхати у віддалений район, влізти в борги. Тільки не всім батькам таке під силу. Чи є вихід із ситуації? Світовий досвід підказує - є. Він зветься - "іпотека".

HЕ ЧЕКАТИ ПОДАЧКИ

Житлова іпотека - придбання житла в кредит під заставу цього житла - найбільш розповсюджений в усьому світі метод вирішення квартирної проблеми. У США, наприклад, за останні 30 років іпотека дозволила щорічно направляти на житловий ринок у середньому близько $400 млрд і вводити в експлуатацію 230 млн квадратних метрів.

Не можна сказати, що іпотека - щось зовсім нове для України. Колись за радянських часів існували житлово-будівельні кооперативи. Держава давала кредит на 25 років під 3 відсотки річних. У Києві, наприклад, за рахунок цих кредитів і кооперативного будівництва здавалося 300 тисяч квадратних метрів житла на рік. Тільки потрапити до кооперативу могли не всі бажаючі: слід було довести, що сім'я гостро потребує житло, побувати в різних інстанціях, пройти крізь рогатки не однієї комісії. На це витрачалися роки. Крім того, обирати район чи будинок не доводилося, радій, що взагалі потрапив хоч до якогось кооперативу.

Заступник глави Київської міської державної адміністрації, начальник головного управління житлового забезпечення Михайло Голиця вважає: якби сьогодні кожний, хто потребує квартиру, міг одержати кредит у банку (хоча б на тих же "радянських" умовах - 25 років під три відсотки річних), житлова проблема в країні була б повністю вирішена. Однак про такі умови поки що навіть не доводиться мріяти. Адже у нас ще не прийнятий закон про іпотеку, який би став фундаментом житлового будівництва.

Погодьтеся, коли людина не чекає подачки від держави у вигляді казенного даху над головою, а заробляє на цей самий дах своїми руками, вона почуває себе не утриманцем, а творцем. Але - чи реально стати творцем саме зараз, саме в сучасній Україні?

ВИПРОБУВАНО НА СОБІ

Кілька років тому моя добра знайома Лариса Толчина, котра поневірялася по чужих кутках, зважилася на відчайдушний крок: ризикнула придбати квартиру в кредит. Якусь частину суми їй підкинули батьки, дещо зібрала сама. Прикинула, скільки доведеться виділяти із зарплати, і зрозуміла: потягне. За оголошенням розшукала банк "Аркада" і віднесла туди свої кровні. Зараз вона - хазяйка двокімнатної квартири, нехай і не в самому престижному районі, але її син зростає у власному домі.

- А головне, я не прокидаюся вранці із думкою, що прийде господарка орендованої квартири з інспекцією, що мені почнуть нав'язувати свої умови, що мене можуть виставити. Тепер господарка я!

Коли в нашій родині з'явилася проблема купівлі житла для дочки, я, згадавши досвід Лариси, відправилася у розвідку. Почала свій похід з банку "Аркада". Цей банк - першопрохідник у справі кредитування - нагромадив уже досить великий досвід. За останні три з половиною роки він видав близько 135 млн гривень кредитів для інвестування житлового будівництва, причому 54 млн з них уже погашено. До того ж банк пропонує два варіанти придбання житла: 1) інвестування - оплата житла у межах строку будівництва;
2)квартира в розстрочку - кредит на термін до 30 років під 10,5 відсотків річних. Однак з'ясувала: викупити квартиру я можу тільки в будинках, які споруджує холдингова компанія "Київміськбуд". Нині компанія зводить 20 будинків, але кредит можна одержати не для кожного будинку: одно- та двокімнатні квартири віддають лише у двох. Такі квартири розбирають, мов гарячі пиріжки, і треба встигнути вскочити у поїзд, який набирає швидкості.

Отже, схема фінансування така:

1. 35 - 50 % вартості житла слід виплатити одразу.

2. На решту суми видається кредит на термін від 1 до 30 років під 10,5 % річних. До завершення будівництва надається можливість сплачувати щокварталу тільки відсотки за користування кредитом.

3.Після завершення будівництва сплачується наданий кредит та 10,5 % річних.

Отже порахуємо: 1-кімнатна, наприклад, коштує $18 тисяч, половину суми, тобто $9000 виплачуємо одразу, поки споруджується будинок та до закінчення будівництва сплачуємо 10,5 % річних за користування кредитом. Якщо беремо кредит на 10 років, то щокварталу доведеться віддавати по $250 - це внесок за квартиру плюс відсотки за кредит. Хоча нікому не забороняється розрахуватися з банком, не чекаючи закінчення терміну. Тоді й відсотків набіжить менше.

Квартири на 3- або 4-кімнати представлені в більш "різноманітному асортименті", внести за них можна й 35 %. Зате житло може придбати будь-який громадянин України віком від 18 до 60 років. Із документів потрібні лише паспорт та ідентифікаційний код. Погашаються кредит та відсотки щокварталу з моменту запланованого терміну здачі будинку в експлуатацію. Заставою є передана інвестору квартира.

Для тих же, кого час не підганяє, хто дбає про майбутнє своїх дітей, "Аркада" пропонує цікаву схему нагромадження коштів на депозитному внеску "Житловий". Ви вкладаєте початкову суму (не менше 1600 гривень) на свій рахунок, потім щомісяця за графіком поповнюєте його, а банк нараховує відсотки на ваш внесок. Гроші повинні "прокрутитися" від 3-х до 5-ти років. Після цього "Аркада" дає кредит на 10 років під 3 % річних.

ДЛЯ НЕТЕРПЛЯЧИХ

Але вам ніколи чекати. Хотілося б одразу в'їхати в квартиру. Для нетерплячих є й інше вирішення проблеми. У столиці вже кілька великих банків допоможуть купити квартиру не тільки на первинному, але й на вторинному ринку житла. Такі банки, наприклад, як "Аваль", "Ощаджитло", "Київприват", дають кредит у розмірі від 70 до 75 % під 13-14 % річних терміном на 10 років. Однак для того, щоб скористатися послугами цих банків, доведеться представити не тільки паспорт і код, але й довідку про доходи. Адже не секрет, що багато наших співгромадян усе ще одержують зарплату в конвертах.

- Ми дивимося не тільки на довідки, - пояснює заступник начальника відділу розвитку споживчого кредитування АППБ "Аваль" Юрій Некрутенко. - Для того, щоб надати кредит, ми оцінюємо клієнта і за іншими критеріями, беремо до уваги його вік, скільки років не змінює роботу, які в нього освіта, сім'я, машина, чи користувався раніше кредитом. Якщо в людини стабільне становище в суспільстві (доведеться заповнювати дуже докладну анкету), то є шанс одержати кредит.

До речі, "стелі" для кредиту не існує: можуть видати і на 100 тисяч доларів, і на 200, якщо клієнт зуміє переконати банк у своїй платоспроможності. Помічено, що подібні операції зручні для бізнесменів, які не хочуть вилучати значні суми зі своєї справи: їм вигідніше платити банку відсотки, оскільки їхній "працюючий" капітал принесе набагато більше прибутку. Є ще один не абиякий нюанс: навряд чи більшість жителів України впевнені, що й через рік, і через два вони стабільно зароблятимуть достатні для погашення кредиту суми, а вже загадувати на десять років уперед...

- "Аваль" проводить такий експеримент, - продовжив Юрій Некрутенко. - Для своїх корпоративних клієнтів (великих фірм) влаштовуємо зустрічі з провідними фахівцями банку, котрі презентують основні програми. Ми розповідали про іпотеку житла. Найбільше було таких запитань: "Що буде, якщо я не зможу виплатити кредит?" І це ми чули від людей із досить високою на сьогоднішній день зарплатою.

Так от, якщо кредит не буде погашений, банк сам продає вашу квартиру, гасить усі ваші борги, а залишок грошей повертає клієнту. Однак для банків це - зайвий головний біль. Продавати квартиру не так просто: витрачається час, відволікаються співробітники. Тому не виключено: кредитори можуть піти на певні поступки, пролонгувати договір і так далі. До речі, у нашої північної сусідки Росії є цікавий досвід щодо кредитування житла. Громадянам, які придбали нову квартиру, надаються податкові пільги. Оподатковуваний прибуток зменшується на суму, витрачену на покупку квартири, а також на суми, спрямовані на погашення відсотків.

НА НЕЛЕГАЛЬНОМУ СТАНОВИЩЕ

Поки що іпотека житла робить на українському ринку перші кроки. Чи є в неї майбутнє? Безумовно. Варто тільки поліпшити законодавчу базу, захистити юридично довгострокові кредити, і ринок почне динамічно розвиватися. Сьогодні ж в Україні немає навіть стандартів іпотечного кредитування: кожен банк працює на свій страх і ризик, оскільки ще не визначені "правила гри". Навіть саме слово "іпотека" на нелегальному становищі: можна говорити позичка, кредит. І хоч українські банки реалізують весь ланцюжок довгострокового кредитування, вони чимало ризикують. Адже нині в банківській системі в основному немає депозитів понад один рік, плюс відсутність ринку "заставних" та іпотечних облігацій.

Для рядових же громадян найчастіше стають непід'ємними відсотки, які слід виплатити за користування кредитом. 13-14 %, котрі протягом 10 років потрібно віддавати, підвищують вартість будь-якої квартири в півтора рази, що по кишені далеко не кожному. Можливо, слід почекати: прийме Верховна Рада закон про іпотеку, вступлять у гру десятки банків, дивись - і процентна ставка знизиться, і термін погашення кредиту збільшиться. Тоді й прикинемо для себе, потягнемо чи ні квартиру в кредит.